盐城市城市更新办法
第一章 总 则
第一条 为规范和推动城市更新活动，促进城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，依据相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理。
本办法所称城市更新，是指对城市空间布局和城市功能进行优化调整以及持续改进的活动，主要包括：
（一）加强既有建筑改造利用；
（二）推进城镇老旧小区整治改造；
（三）开展完整社区建设；
（四）推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；
（五）完善城市功能；
（六）加强城市基础设施建设改造；
（七）修复城市生态系统；
（八）保护传承城市历史文化；
（九）国家和省、市确定的其他城市更新活动。
第三条 城市更新工作应当遵循规划引领、民生优先，绿色低碳、科技赋能，政府统筹、市场运作，多元参与、共建共享的原则。
第四条 市人民政府领导和统筹全市城市更新工作。
县（市、区）人民政府是本辖区城市更新工作责任主体，负责组织实施本辖区内的城市更新工作。
镇人民政府、街道办事处按照职责做好城市更新工作。
第五条 住房和城乡建设部门主管城市更新工作，负责城市更新活动的综合协调、指导和监督管理。
自然资源和规划部门负责城市更新相关的国土空间规划、土地管理、不动产登记等工作，指导城市更新片区（单元）策划方案制定。
发展改革、教育、工业和信息化、公安、民政、财政、生态环境、城市管理、交通运输、水利、商务、文化广电和旅游、应急管理、国有资产监督管理、数据、金融监管、体育、税务、消防救援、通信管理等相关部门和机构应当依据各自职责协同推进城市更新工作。
第六条 房屋等合法建筑物（构筑物）所有权人、土地使用权人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动。
鼓励物业权利人实施自主更新，改善工作和生活环境。
镇人民政府、街道办事处对物业权利人自主更新活动进行指导。
第七条 市城市更新主管部门应当建立健全城市更新社会公众参与机制，畅通意见表达渠道，依法保障社会公众在城市更新的政策制定、规划计划编制、项目实施、效果评价等活动中的知情权、参与权和监督权。
第八条 本市设立城市更新专家委员会。专家委员会由策划、规划、设计、建设、文保、资产评估、不动产登记、运营和管理等相关领域专家组成，提供评审、论证、咨询等服务。
第九条 加强城市更新工作的信息化管理，统筹信息化平台资源，逐步健全完善城市更新信息系统。
第二章 规划和计划
第十条 市人民政府应当组织住房和城乡建设、自然资源和规划等部门全面开展城市体检评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径。
县（市）人民政府可以根据区域实际开展城市体检工作。
第十一条 城市更新专项规划是指导城市更新工作的总体指南和依据，具体包括城市更新总体目标、更新策略、更新结构、更新片区和分级分类指引等内容。
市、县（市）住房和城乡建设部门应当会同同级自然资源和规划等部门制定实施城市更新专项规划。编制城市更新专项规划应当结合城市体检评估结果，并符合国土空间总体规划，经同级人民政府批准后纳入详细规划。
第十二条 国土空间详细规划是城市更新项目实施的规划依据。自然资源和规划部门在组织编制国土空间详细规划时，应当结合城市更新实施特点和规划管理需求，通过单元层次详细规划、街区层次详细规划分层落实，动态调整。
城市更新单元可以分为更新规划单元和更新实施单元，更新实施单元是城市更新实施的基本单位。一个城市更新规划单元可以涵盖一个或者多个城市更新项目。
第十三条 市、县（市）人民政府可以将重点区域或面临类似现状问题的更新单元，进行项目整合，集中优化资源配置，实现相邻区域资源的协调联动，统筹推进片区更新工作。
县（市、区）人民政府组织编制城市更新片区策划方案。方案应落实上位规划对城市更新片区的相关管控要求，与详细规划充分衔接，明确更新任务、设计方案、资金测算等内容。
第十四条 住房和城乡建设部门应当根据城市更新专项规划和国土空间详细规划，建立城市更新项目库，实行城市更新项目常态申报和动态调整机制。
物业权利人可以向住房和城乡建设部门申报城市更新项目，经评估后纳入项目库。
因维护公共安全、公共利益需要，市、县（市、区）人民政府可以直接确定城市更新项目，并纳入项目库。
第十五条 市住房和城乡建设部门会同各区政府及市级相关部门编制城市更新年度计划，经市政府同意后实施。各县（市）政府应结合实际编制。对项目库中具备实施条件的项目，应及时列入年度计划。
第三章 项目实施
第十六条 列入城市更新年度计划的项目，应当确定实施主体。实施主体可以是项目的物业权利人、物业权利人和市场主体的联合体、物业权利人委托的市场主体等。
依据前款规定无法确定实施主体但确需实施的城市更新项目，或者因维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，县（市、区）人民政府应当在征询物业权利人、利害关系人意见后确定实施主体。
第十七条 实施主体履行下列职责：
（一）编制城市更新项目实施方案；
（二）办理用地、规划、立项、施工、不动产登记、验收等手续；
（三）通过租赁、购买、置换、作价出资（入股）、公房让渡等多种方式归集权益；
（四）组织工程建设；
（五）按照有关规定和合同约定，移交、运营、管理建筑物或者设施等；
（六）其他职责。
第十八条 实施主体依据城市更新专项规划、片区策划方案，完成现状调查、意愿征询、资源整合等工作后，编制城市更新项目实施方案。实施方案应优先保障公共利益，统筹要素资源与主体权益，依项目类型明确更新范围、方式、内容、成本测算、效益分析、资金筹措及运营模式等。
第十九条 采取拆除部分或全部建筑实施城市更新，须依法严控拆除比、拆建比，防止大拆大建。同时，要优化空间布局与建设时序，避免反复开挖，保留城市肌理，防止破坏历史文化资源。
第四章 政策支持
第二十条 根据经市（县）政府批准的城市更新方案，城市更新项目（已出让但未开工建设的或未竣工的房地产类项目除外）在保障公共利益、征得利害关系人同意和符合安全要求的前提下，相对城市新区适当放宽绿地率、停车位数量、建筑退让和间距等指标要求。
支持存量资源整合利用，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房等存量房资源，增设各类公共服务设施。
第二十一条 在进行编制国土空间详细规划时，为确保安全、环保、无障碍等标准得到满足，在城市更新区域增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，以及景观休息设施等情况下，新增的建筑量可以不纳入规划容积率和建筑密度计算。
第二十二条 区人民政府、镇人民政府（街道办事处）可结合实际编制城市更新片区方案，提出容积率、建筑密度、绿地率等规划控制指标、细化配套设施要求，经专家论证、部门审查、向社会公示无异议，报市、县（市）人民政府批准。
城市更新片区实施需要调整详细规划的，经市、县（市）人民政府审定的城市更新项目实施方案可以作为详细规划调整的参考，科学合理制定相关指标，依照法定程序同步调整详细规划内容。
第二十三条 城市更新项目推进过程中应合理供应项目用地，可以结合土地使用现状和城市更新的客观需要，依法依规综合运用带方案挂牌出让、协议出让、划拨供地以及签订补充协议调整土地利用条件等多种方式，保障项目用地。
由各类主体实施征收、搬迁、收购、整理并有保留建筑物的项目，以及有历史保护价值和文物保护要求的保留建筑项目，可以依法实施带方案招拍挂、协议出让、划拨转出让等多种方式供地。
城市更新所需地下空间土地使用权在符合相关规划的情况下可单独出让，也可结合地上建设用地使用权一并出让。
第二十四条 鼓励相邻低效产业用地、难以独立开发的零星地块集中成片更新。边角地、夹心地、插花地等无法单独出具规划条件或难以独立开发的零星土地，可纳入周边地块一并开发。
对以租赁方式取得国有土地使用权的更新项目，在租赁期内依法依规完成更新改造的，经依法批准可在租赁期满后依法以协议出让方式取得土地，按规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。鼓励原土地使用权人依法以转让、经分割审批后部分转让或出租土地使用权等方式盘活利用。
第二十五条 对城市更新片区范围内、利用现有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情况下，以提供公共要素为前提，发展文化创意、科技研发、健康养老、医养结合、工业旅游、众创空间等新业态产业，可继续按原用途和土地权利类型适用土地过渡期政策，过渡期为五年。过渡期满后需按新用途办理用地手续，五年过渡期自批准之日起计算。
在满足更新规划要求的前提下，商业服务业用地与商务办公用地可以相互转换，工业用地、仓储物流用地可以相互转换或者转换为研发用地，工业用地、仓储物流用地、研发用地可以转换为商业服务业或商务办公用地。实施主体与用地主体不一致的，实施主体应当会同用地主体作为申报主体，申请办理规划建设手续。
对经市、县（市）人民政府审定的城市更新项目，涉及用途转换的，应当依法依规办理用地手续，需补缴土地出让金的可以按规定分期缴纳。
第二十六条 根据产业发展的实际需要，采用不高于法定最高出让年限或租赁年期的弹性年期方式供应产业用地，依法依规予以续期。城市更新区域内原出让土地以拆除重建、加建改建方式实施且不涉及土地使用权收回的，其出让年期一般与原证载土地使用权年期保持不变；涉及用途变更的，其出让年期一般不得超出原出让年期且不得高于法定最高年期。
第二十七条 涉及不动产登记的城市更新项目，实施主体经物业权利人授权，在补交土地出让金后，向登记机构申请注销原产权和办理建设用地使用权首次登记。探索预告登记在城市更新中的运用，保障物业权利人和其他权利人的权益。房屋建成后，可根据已审批的更新方案、物业权利人和实施主体之间的协议以及合法建造手续等材料，为物业权利人和实施主体办理房屋所有权首次登记。
第二十八条 对于纳入项目库的城市更新项目，可进一步优化审批流程，合理缩减审批时限。针对低风险的城市更新项目，实行简易审批程序。对于小型低风险项目，推行告知承诺制审批方式，有效缩短审批时间。
第二十九条 城市更新项目涉及建筑改造的，在保障建筑结构安全、有利于保护利用等前提下，严格按照省既有建筑改造施工图审查技术要点开展技术审查。对无法满足现行标准的城市更新项目，历史文化保护传承利用类的由住房和城乡建设部门组织专家论证，既有建筑安全隐患消除类的由城市更新项目实施主体组织专家论证，专家论证意见作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等依据。各县（市、区）结合城市更新实际，开展建筑师负责制试点，可探索对该类项目实行施工图审查自审承诺制管理。
第三十条 城市更新项目中的既有建筑改造，应当执行现行国家工程建设消防技术标准。存在空间、结构等客观条件限制的，应当符合省住房和城乡建设部门会同有关部门制定的消防技术要点，并以改善原建筑消防安全水平为原则进行消防设计，提升火灾预防和处置能力。
鼓励综合运用消防新技术、新产品、加强性技术措施等提升消防安全条件。
第三十一条 落实城市更新项目中房屋使用安全主体责任与监管责任。探索通过市场化手段创新房屋质量安全保障机制。进一步优化住宅专项维修资金政策，推动建立并持续优化既有房屋安全管理公共资金的筹集、管理及使用模式。
第三十二条 建立以政府投入为引导、社会投入为主体的多元化筹资体系，多渠道筹措城市更新资金。
（一）发挥财政资金撬动作用，整合利用城镇老旧住区改造、重点基础设施建设等专项资金，争取中央、省级城市更新专项补助资金及专项债券，统筹用于支持城市更新项目建设。
（二）鼓励市场主体通过投资、建设、运营城市更新项目等方式参与城市更新活动，盘活存量资源资产。
（三）鼓励各类金融机构积极参与城市更新，强化信贷支持。
（四）鼓励利用住房公积金和住房专项维修基金支持城市更新项目。针对老旧住房的更新改造项目，业主（包括公有住房承租人）购买改造后的房屋（包括新增面积），可以提取住房公积金；业主在项目建设期间租赁住房进行过渡安置的，可以提取住房公积金支付租金。
第三十三条 符合条件的城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。
第五章 附 则
第三十四条 盐城经济技术开发区、盐南高新技术产业开发区城市更新活动参照本办法执行。
第三十五条 本办法自2025年11月15日起施行，有效期至2030年11月14日。
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